小区停车的是与非——如何停车？如何收费？权益如何保证？

在如今，私家车早已进入寻常百姓家，车位、车库也成为人们购买住房时必须面对的问题时，我们在小区内如何停车?停车位如何收费?自身的权益如何保证?购买的车库又有哪些需要注意的法律问题?近日，本报热线接到不少读者对于小区停车位、收费以及车库权益等问题的反映，为此记者专程对部分案例进行了综合整理，为读者答疑解惑。

小区停车的是与非——如何停车？如何收费？权益如何保证？

停车费是怎么定的?

首先，我们来看一个案例，家住市区迎宾街某小区的王女士向本报反映，她家小区物业近日贴出公告，要求有车的业主尽快办理停车卡，否则车辆将不能出入小区。“原先的物业公布的收费标准为每年1500元，这个价格是否合理?有什么依据?包含哪些服务?”王女士问。

在接到王女士的电话后，记者首先联系到了该小区的物业公司。一位工作人员告诉记者，市区现行的物业服务内容不包括车辆停放服务项目，其收费也不含车辆停放服务收费。为保证小区内道路通畅，车辆停放有序、便于管理，物业公司决定向有车业主收取停车服务费。

“收费标准是依据《市区住宅小区停车服务收费标准》中的相关规定，并参照周边其他小区的收费标准制定的。”该工作人员解释说，由于小区的租户较多，车辆流动性比较大，他们便根据收费标准中“小型车辆临时停放在露天停车场，每天收费5元”的收费标准，按照一年360天算，确定停放服务收费标准为每年1800元，但是考虑到小区固定住户的停车实际，又在1800元的基础上减去了2个月(60天，300元)的服务费，即现在公布的1500元。

“业主交了这笔钱后，可以在小区内选择一处相对固定的停车位，我们也会保证其在规定时间内对所选车位的优先使用权，并提供相应的服务，其中包括对车辆停放及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护车辆停放相关区域内的环境卫生和秩序等。”该工作人员说。记者随后又咨询了市物价部门，服务科的一位工作人员告诉记者，小区物业有权根据《市区住宅小区停车服务收费标准》收取停车服务费，业主如果发现小区物业的停车收费超出了标准，可以拨打“12358”价格举报电话进行投诉，或者向物价部门反映。

车位属于谁?收的租金又属于谁?

王女士的问题似乎得到了解释，但家住北环路某小区的刘先生却并不认同。“现在好多开发商卖地上车位和地下车库，那么问题来了，我们购买的房产公摊面积里不是包含地下车库吗?”刘先生告诉记者，他们小区有地上停车区与地下车库，除了地下车库是需要购买外，地上停车区一直都是免费的，但最近地上停车区也开始进行对外出租。“车库和车位包括地下车库、地上车库、小区路面上的停车位，我认为地下车库可以卖，但地上设施大家在买房的公摊里面已经交过费用，那么地上停车位就应该是业主的公用面积，所产生的费用自然也应该由业主说了算，不知理解的对不?”刘先生说。

针对刘先生的问题，记者通过多方咨询为大家解读一下：在我国现行的有关法律法规中，明确要求房产开发商按照一定的标准配置建设停车位，这些车位是建筑物的配套设备设施，其不能单独转让也不能单独办理产权，由全体业主共有共用，如果达到一户一个车位的话经过业主大会决定，业主可以免费使用，对于车位紧张的小区，也可以用交纳租金的方式有偿使用这部分共有车位，有偿使用的收入归全体业主共有。收费是否合理要看物业的做法是否得到半数以上业主的同意。同时，收费的金额也要经过半数业主同意，收益也要归全体业主所有。针对刘先生的问题，律师建议需要详细理清自己所在小区的产权归属，才能维护好自己的权益。

那么车库是否计入公摊?根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。按照规定，非公摊面积为：分为从属于人防工程的地下室、半地下室;供出租或出售的固定车位或专用车库;幢外的用做公共休憩的设施或架空层这三类。“简单的说，杂物间和车库等单独具备使用功能的独立使用空间不计入公摊面积，属于开发商所有。因而，开发商向外出售无产权证书的杂物间和车库都是违法的。而百姓如果买到这样的车库，其实只有使用权，而且在后期更换物业公司后就难以得到相应的法律保障了。”

如何维护自己的权益?

收费怎么收，权益属于谁，在厘清这些关系后，最重要的是让更多的消费者知道如何防止自身权益受到侵害。在采访中，一位律师提醒大家：“首先，你要看该车库是否有预售许可证?车库也是你的权益所在，若无法正常办理产权证登记，这个时候大家就要小心了。其次，一定要注意你买的车库是否属于上面所说的配套设施，而配套设施是属于全体业主的共有财产，开发商无权销售，并且也要注意开发商以销售50年或者70年使用权为名来买卖车库。事实上按照《合同法》规定，“租赁期限不得超过二十年，也就是说超过二十年的租赁行为，在法律上超过部分是无效的。”这位律师告诉记者。所以说，当消费者碰到有开发商以“车位使用权”的名义买卖车库的话，并且未向消费者声明20年后不受法律保护，这其实算是一种欺诈行为。

同时，这位律师也提醒消费者，将地下人防设施改造而成的车位进行销售，也属于非法行为。“人防工程”是按照国家要求建立的公共事业配套设施，作为强制配套已经随土地使用权的转移而转移给全体业主，如果出现开发商违法销售属于业主的人防工程，必然会对购买者自身的权益产生伤害。“我们现在买个车位动辄十几万甚至几十万，都是大家的血汗钱，买的时候要谨慎，时刻注意维护好自己的权益，如果遇到法律纠纷也不要怕，及时收集当时签订的合同文书，以及钱款的转账凭证，并第一时间起诉，为自己确权、维权。”